Inwestycja w nieruchomość komercyjną – jak zrobić to mądrze?

Znaczną część zaoszczędzonego kapitału w firmie warto mądrze zainwestować. Możesz wykorzystać w tym celu nieruchomości komercyjne. Wszelkiego rodzaju lokale użytkowe i przestrzenie biurowe to obiekty, które przy odpowiednim zarządzaniu mogą przynieść realną stopę zwrotu i pomóc pomnożyć firmowy majątek. A więc jak inwestować w nieruchomości, żeby zyskać jak najwięcej? Poznaj kilka praktycznych wskazówek.

Jak ocenić potencjał nieruchomości komercyjnej?

Pierwszy krok w momencie planowania inwestowania w nieruchomości to ocena potencjału inwestycyjnego. Co to znaczy? Otóż możesz na chłodno przeanalizować lokalizację, otoczenie biznesowe oraz ewentualne prognozy rozwoju danego obszaru. Postaraj się popatrzeć na wybraną nieruchomość nie tylko przez pryzmat ceny jej zakupu, ale także realnej zdolności do generowania przychodów w przyszłości.

A więc krok po kroku…

1. Analiza lokalizacji – użyj Google Maps, raportów Colliers lub Knight Frank, aby sprawdzić natężenie ruchu, infrastrukturę i rozwój okolicy. To pokaże, czy miejsce sprzyja stabilnym przychodom.
2. Ocena stopy zwrotu (ROI) – zastosuj arkusze kalkulacyjne z formułami NPV i IRR albo dedykowane kalkulatory inwestycyjne online. Dzięki temu porównasz kilka nieruchomości na jednym poziomie.
3. Badanie rynku najmu – skorzystaj z baz ofert takich jak Otodom Biznes czy PropertyNews, by sprawdzić stawki czynszów i rotację najemców. To pozwoli ocenić, czy nieruchomość ma potencjał do stałego wynajmu.
4. Analiza kosztów eksploatacyjnych – poproś administratora o szczegółowe rozliczenia. W połączeniu z narzędziami do analizy cash flow możesz ocenić, jak koszty wpływają na rentowność.
5. Sprawdzenie planów zagospodarowania przestrzennego – użyj serwisów gminnych lub Geoportal, aby zobaczyć, jakie inwestycje planowane są w okolicy. To pomoże przewidzieć wzrost lub spadek wartości.

Skrupulatna weryfikacja potencjału nieruchomości komercyjnej w kontekście inwestycyjnym jest niezbędna. W ten sposób łatwiej ocenisz przyszły potencjał na zyski, a to podstawa, żeby podjąć rozsądną decyzję inwestycyjną i nie „przepalić” firmowego kapitału. A jeśli brakuje Ci środków na zrealizowanie takiej inwestycji, możesz wykorzystać bankowy kredyt inwestycyjny, w ramach którego pozyskasz nawet do 10 mln złotych.

Gdzie inwestować w nieruchomości – za granicą czy w Polsce?

Jeśli zależy Ci na stabilności i minimalizacji ryzyka, Polska jest solidnym wyborem – niespodzianki prawne i podatkowe łatwiej kontrolować lokalnie. Przedsiębiorcy z większym doświadczeniem inwestycyjnym na rynku nieruchomości mogą postawić na bardziej złożone transakcje, ale z realnie wyższą stopą zwrotu i opcją dywersyfikacji biznesu.

Czy wiesz, że…? W 2025–2026 dla przedsiębiorców w Polsce najatrakcyjniejsze są magazyny/urban logistics (stabilne czynsze, rosnący wolumen transakcji, premia za ryzyko) oraz parki handlowe i convenience retail (odporne na cykle, selektywnie rosnące)¹.

Niezależnie od wybranej lokalizacji, zawsze warto liczyć się z ryzykiem inwestycyjnym. Takie czynniki jak kursy walut, koszty transakcyjne, różne przepisy, problem zarządzania nieruchomościami na odległość dotyczą zarówno transakcji krajowych, jak i międzynarodowych.

Co więcej, w Hiszpanii przewiduje się, że ceny nieruchomości wzrosną w 2025 r. o około 4% rocznie. Stopy zwrotu z najmu długoterminowego wynoszą tam zwykle 6-7%². Takie dane rynkowe mogą zachęcać do inwestowania w nieruchomości użytkowe także poza granicami Polski.

W jakie nieruchomości inwestować, aby stopa zwrotu była zadowalająca?

Nie da się jednoznacznie wskazać, gdzie i w jakie nieruchomości inwestować, żeby zmaksymalizować potencjalne zyski. Podstawą jest skrupulatna ocena potencjału inwestycyjnego, natomiast duże znaczenie ma też rodzaj wybranej nieruchomości.

Typy obiektów komercyjnych, które dają realne prognozy na zyski w przyszłości:

1. Magazyny i hale logistyczne – w 2024 r. wartość transakcji w segmencie magazynowym w Polsce wyniosła 1,26 mld EUR, a zasoby przekroczyły 34,6 mln m². Popyt napędza e-commerce i centra dystrybucji, a pustostany utrzymują się na poziomie ok. 7–8%, co jest relatywnie niskie³. Typowe stopy kapitalizacji dla obiektów typu big box to ok. 6,5%, a dla parków miejskich nawet 6,25%. Ten segment może dawać stabilny, przewidywalny zwrot.
2. Biura klasy A w dobrych lokalizacjach – w Warszawie najlepsze powierzchnie biurowe w centrum wynajmowane są za 24–27 EUR/m²/miesiąc, a pustostany spadły do ok. 7,8% w centrum (średnio 10,8% w całym mieście). Stopy kapitalizacji dla biur klasy A wynoszą ok. 6% w Warszawie i 6,25–6,5% w miastach regionalnych⁴.
3. Lokale handlowe i usługowe w centrach miast – szczególnie atrakcyjne są parki handlowe i lokale typu high street, gdzie rotacja najemców jest mniejsza w branżach takich jak gastronomia, zdrowie czy beauty.

Możesz wybrać typy obiektów użytkowych, jeśli chcesz zainwestować wolny kapitał przedsiębiorstwa, pomnażać majątek, a także zabezpieczyć pieniądze przed utratą ich wartości.

Czy inwestowanie w nieruchomości się opłaca? Zalety i ryzyka dla przedsiębiorców

Inwestycje w nieruchomości komercyjne mogą być dobrym sposobem na budowanie majątku firmowego i generowanie stałych przychodów w przyszłości. Oczywiście miej na uwadze, że takie kroki inwestycyjne mogą się wiązać z licznymi ryzykami – pomimo wielu zalet.

Tabela 1: Zalety i ryzyka inwestowania w nieruchomości komercyjne.

Źródło: Opracowanie własne.

Pułapki związane z inwestycją w nieruchomości komercyjne

Inwestycja w nieruchomości komercyjne może być opłacalna, ale wiąże się też z ryzykiem. Warto znać typowe pułapki, które dotykają przedsiębiorców.

• Wysokie koszty utrzymania budynku – przykładem są nagłe remonty instalacji elektrycznej czy wind. Rozwiązaniem może być umowa serwisowa i odkładanie rezerwy na naprawy.
• Trudności z wynajmem powierzchni – biurowce w mniejszych miastach często stoją puste miesiącami. Dobrym rozwiązaniem jest elastyczna aranżacja przestrzeni pod różne branże i rodzaje działalności.
• Niejasne kwestie prawne – np. brak aktualnego pozwolenia na użytkowanie lokalu. Warto zlecić audyt prawny i techniczny przed podpisaniem aktu notarialnego.

Znając te zagrożenia, możesz lepiej przygotować się do inwestycji. Odpowiednie planowanie i wsparcie ekspertów zmniejszają ryzyko niepowodzenia.

Zrównoważony rozwój a inwestowanie w nieruchomości użytkowe – dlaczego to ważne?

Zrównoważone budownictwo to obecnie standard, na który stawia coraz większa liczba przedsiębiorców. Tzw. zielone budownictwo to takie, gdzie budynki wznoszone są w zgodzie ze środowiskiem i najbliższym otoczeniem inwestycji.

W kontekście zrównoważonego rozwoju możesz brać pod uwagę inwestowanie w nieruchomości komercyjne, wykorzystujące, np. systemy fotowoltaiczne i rozwiązania OZE, ekonomiczne i wydajne pompy ciepła, a także magazyny energii. To wszystko może przekładać się na niezależność energetyczną budynku, a tym samym jej lepszy potencjał inwestycyjny na przyszłość.

W kwestii zrównoważonego rozwoju przedsiębiorstwa warto dowiedzieć się czegoś więcej:

A zatem inwestowanie w nieruchomości komercyjne może być sposobem na pomnażanie firmowego kapitału i budowanie stabilnych źródeł przychodów. Kluczowe jest jednak skrupulatne sprawdzenie potencjału obiektu – lokalizacji, stóp zwrotu, kosztów utrzymania i planów rozwoju otoczenia. Świadome podejście i analiza danych rynkowych mogą pomóc Ci ograniczyć błędy i wybrać inwestycję dopasowaną do możliwości firmy.

Źródła: