Budowa własnego domu to dla wielu osób spełnienie marzeń. Jednak by ten plan mógł się ziścić, najczęściej potrzebne jest solidne finansowanie. Kredyt na budowę domu różni się od klasycznego kredytu hipotecznego zarówno pod względem procedury, jak i wymaganych dokumentów. Sprawdź, jakie dokumenty są niezbędne, aby ubiegać się o taki kredyt, jak wygląda cały proces i jak dobrze się do niego przygotować, by zwiększyć swoje szanse na pozytywną decyzję kredytową.

Czym różni się kredyt na budowę domu od standardowego kredytu hipotecznego?

Kredyt na budowę domu to szczególny rodzaj kredytu hipotecznego, w którym środki są wypłacane w transzach, zgodnie z postępem prac budowlanych, a nie jak to bywa w przypadku kredytu na zakup mieszkania z rynku wtórnego – jednorazowo.

Najważniejsze różnice między kredytem na budowę domu a kredytem na zakup mieszkania wynikają jednak nie tyle z samego sposobu wypłaty środków, co z zakresu odpowiedzialności za realizację inwestycji.

W przypadku budowy domu:

• wypłata środków następuje w transzach, a ich uruchomienie zależy od postępu robót budowlanych,
• bank kontroluje realizację inwestycji na poziomie indywidualnej budowy,
• kluczowe znaczenie ma kosztorys budowy oraz harmonogram prac,
• kredytobiorca zobowiązany jest do dostarczenia dokumentów dotyczących działki oraz procesu budowlanego.

Z tego względu zakres dokumentów przy kredycie na budowę domu jest zazwyczaj szerszy niż przy kredycie hipotecznym na zakup mieszkania, gdzie część obowiązków – szczególnie na rynku pierwotnym – spoczywa na deweloperze.

Jakie dokumenty wymagane są na poszczególnych etapach procesu kredytowego?

W Credit Agricole proces kredytowy podzielony jest na dwa główne etapy: analizę finansową, po której (jeśli jest zakończona pozytywną decyzją wstępną) składasz oficjalny wniosek kredytowy, oraz analizę kredytową, która kończy się otrzymaniem finalnej decyzji, czy i na jakich warunkach bank udzieli Ci kredytu. Każdy z tych etapów wymaga innych dokumentów i pełni inną rolę w całym procesie.

Do przeprowadzenia analizy finansowej bank będzie wymagał dokumentów dotyczących Ciebie jako kredytobiorcy. Potrzebna będzie też symulacja kredytu przygotowana przez doradcę kredytowego. Na tym etapie nie musisz jeszcze mieć wybranej działki ani składać dokumentów związanych z budową domu. Te będą potrzebne dopiero na etapie analizy kredytowej, po otrzymaniu pozytywnej decyzji wstępnej.

Dokumenty dotyczące kredytobiorcy

Celem analizy finansowej jest sprawdzenie, czy bank może wstępnie zaakceptować Twoją zdolność do spłaty kredytu. Do oceny Twojej zdolności kredytowej potrzebny będzie komplet dokumentów.

Dokumenty tożsamości

Podstawą jest dowód osobisty lub paszport w określonych przypadkach.

Dokumenty potwierdzające dochody

Zakres dokumentów zależy od Twojego źródła dochodu:

• umowa o pracę – zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach, świadectwo pracy, umowa z pracodawcą,
• umowa zlecenie/umowa o dzieło – zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach, kopie umów i rachunków/faktur (najlepiej z ostatnich 12 miesięcy),
• działalność gospodarcza –zaświadczenie z ZUS i Urzędu Skarbowego o niezaleganiu ze składkami/podatkami, książka przychodów i rozchodów lub ewidencja przychodów (w zależności od formy opodatkowania).

Dokumenty finansowe i informacje o sytuacji majątkowej

Najczęściej bank wymaga:

• wyciągów z rachunku bankowego (np. z 3–6 miesięcy),
• zeznań podatkowych PIT za poprzedni rok,
• informacji o aktualnych zobowiązaniach kredytowych i limitach,
• danych dotyczących stałych kosztów utrzymania gospodarstwa domowego (np. liczba osób na utrzymaniu, inne regularne wydatki),
• informacji o majątku (inne nieruchomości, pieniądze zgromadzone na rachunkach oszczędnościowych lub lokatach, papiery wartościowe lub udziały, wartościowe ruchomości, np. samochód).

Dokumenty dotyczące działki

Po otrzymaniu decyzji wstępnej, aby bank mógł sprawdzić, czy działka ma uregulowany stan prawny i czy można na niej wybudować dom, konieczne jest złożenie następujących dokumentów:

• akt własności działki lub umowa jej zakupu,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• numer księgi wieczystej,
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy.

Jeżeli to działka ma stanowić wkład własny, bank zbada jej wartość rynkową i może wymagać operatu szacunkowego również dla samej działki – nie tylko dla całej inwestycji docelowej.

Dokumenty związane z budową domu

Ponieważ przy budowie domu to kredytobiorca odpowiada za realizację inwestycji, bank potrzebuje dokumentów potwierdzających, że budowa jest przygotowana od strony formalnej i organizacyjnej.

Przygotuj więc następujące dokumenty:

• projekt budowlany (gotowy lub indywidualny),
• dokument potwierdzający adaptację projektu do warunków działki,
• pozwolenie na budowę (najczęściej wymagane) lub zgłoszenie budowy,
• kosztorys inwestorski,
• dziennik budowy (jeśli budowa już trwa),
• harmonogram realizacji inwestycji,
• operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego (przygotowanie operatu może zostać zlecone przez bank lub możesz zlecić to samodzielnie, ale wybrany przez Ciebie rzeczoznawca musi spełniać wymagania banku).

Jak zwiększyć swoją szansę na kredyt?

• Zadbaj o swoją zdolność kredytową – spłać drobne zobowiązania, zwiększ dochody, unikaj opóźnień w płatnościach.
• Sprawdź swoją historię w BIK – warto wiedzieć, co widzi bank.
• Zgromadź wkład własny wcześniej – najlepiej w formie gotówki lub gruntu z aktualnym oszacowaniem wartości. Przy kredycie na zakup działki Credit Agricole wymaga co najmniej 20 proc. wkładu własnego.
• Przygotuj realistyczny kosztorys – banki sprawdzają, czy planowana inwestycja nie jest zaniżona lub zawyżona.
• Rozważ ofertę Zielony DOM – jeśli planujesz budowę energooszczędnego domu, możesz liczyć na preferencyjne warunki w Credit Agricole: 0 zł prowizji, niższe oprocentowanie i długi okres kredytowania.

Poprawnie złożony wniosek to krótszy czas oczekiwania na decyzję

Im lepiej przygotujesz swój wniosek, tym większa szansa na szybką i pozytywną decyzję. Pamiętaj, że analityk banku patrzy na Twój wniosek całościowo – ocenia zarówno finanse, jak i samą inwestycję. Jeśli któryś z dokumentów będzie nieczytelny, niekompletny albo nieaktualny, procedura się wydłuży.

Pamiętaj też, że nawet jeśli wydaje Ci się, że wszystkie dokumenty zostały już złożone poprawnie, bank ma prawo wrócić z dodatkowymi pytaniami lub prośbą o korektę. To standardowa część procesu, nie powód do niepokoju. Warto więc być w stałym kontakcie z doradcą i szybko reagować.